농지에 대한 양도소득세정책 - 농지에 대한 양도소득세
농지에 대한 양도소득세정책 - 미리보기를 참고 바랍니다.
농지에 대한 양도소득세
1. 개요
농지가 매각되거나 수용, 교환되어 양도되면 양도소득세가 과세된다. 그러나 농지는 생산의 가장 기본적인 기초이기에 이에 대하여 비과세와 면제 등의 혜택이 있다. 이 경우 비과세는 신고 여부와 상관없이 당연 적용되지만 면제 등은 양도자가 반드시 신고기한 내에 신청해야 혜택을 봄에 유의하여야 한다.
여기서 농지란 전, 답으로 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지를 말하며 농지경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사, 양수장, 지소, 농도, 수로 등도 농지로 본다. 농지의 교환·분합 및 대토에 대한 양도소득세 비과세 내용은 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지, 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지, 농어촌정비법·농지법·농업기반공사 및 농지관리기금법 또는 농업협동조합법에 의하여 교환 또는 분합하는 농지, 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지에 한한다.
2. 구체적 감면의 범위
다만, 경작상 필요에 의하여 교환하는 경우에는 교환에 의하여 새로이 취득하는 농지를 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우에 한한다. 이 경우 쌍방 토지가액의 차액은 가액이 큰 농지가액의 1/4 이하에 해당되어야 한다. 예를 들면 갑이 소유했던 농지는 공시지가가 5,000만원, 을이 소유했던 농지는 공시지가가 8,000만원인 경우 공시지가 차액은 3,000만원이고 쌍방 토지가액의 차액이 큰 농지가액의 1/4인 2,000만원 이상으로 1/4을 초과하므로 비과세가 적용되지 아니한다.
경작상 필요에 의하여 자경농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때도(즉, 代土 하였을 때) 양도소득세가 과세되지 않는다. 단, 종전 농지를 판 날부터 1년 내에 판 농지의 면적 이상이거나 가격이 1/2 이상인 다른 농지를 사야 하며 (다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날부터 1년 안에 종전 농지를 팔아야 함) 산 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 산 날부터 계속하여 3년 이상 경작하여야 한다.
판 농지도 그 농지 소재지에 거주하면서 판 날부터 소급하여 3년 이상 경작했어야 한다. 다만 다음에 해당하는 경우에는 농지의 교환·분합 및 대토를 하더라도 양도소득세가 과세된다. 양도일 현재 특별시·광역시 또는 시지역에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지, 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 있은 경우로서 그 지정일로부터 3년이 지난 농지 등이다.
2. 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면
농지소재지에 거주하면서 취득한 때부터 양도한 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지를 양도하는 때에는 양도소득세가 감면된다.
여기서 자경은 자기가 직접 논, 밭을 갈고 가꾸고 수확하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 자기의 책임하에 농사를 지은 경우도 포함된다. 다만 위탁경영하거나 대리경작 또는 임대차한 농지는 제외된다.
4. 양도소득세 감면의 요건
이를 적용받기 위해서는 다음의 3가지 요건을 모두 충족하여야 양도소득세가 감면된다. 첫째, 농지 소유자가 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구)안의 지역 또는 이와 붙어있는 시·군·구안의 지역에서 거주할 것 둘째, 취득한 때부터 양도한 때까지의 사이에 8년 이상 직접 자기가 경작한 농지일 것 마지막으로 양도 당시 농지로 사용되고 농업소득세의 과세 대상이 되는 토지에 해당되어야 한다.
자경기간은 농지를 취득할 때부터 양도할 때까지의 실제 보유기간 중의 경작기간으로 계산한다. 상속받은 농지는 피상속인이 취득하여 농지소재지에 거주하면서 경작한 기간도 상속인이 농지소재지에 거주하면서 경작한 기간으로 보며 증여받은 농지는 증여받은 날 이후 수증자가 경작한 기간만을 계산한다. 환지된 농지는 농지를 취득하여 경작하던 중 토지구획정리 사업법 또는 기타 법률에 의한 환지처분으로 환지된 토지가 농지인 경우에는 환지 전 자경기간도 합산하여 계산한다. 자경기간은 취득할 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 경작한 사실이 있으면 되며, 양도일 현재에 자경하고 있어야 하는 것은 아니다.
그러나 양도일 현재 자경은 하고 있지 않더라도 농지에는 해당되어야 한다. 다만, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 농지 여부를 판단한다.
5. 양도소득세가 과세되는 토지
다음에 해당하는 토지는 감면이 배제되고 양도소득세가 과세된다. 양도일 현재 특별시·광역시 또는 시 지역에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지, 다만 대규모 개발사업을 위하여 수용되는 농지에 대하여는 사업시행 또는 보상지연으로 인한 납세자의 손해를 막기 위하여 기한 제한없이 감면해 주고 있다. 대규모 개발사업이란 농지 소유자가 1,000명 이상이거나 사업시행면적이 100만㎡(약 30만평) 이상인 경우이거나 택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우에는 10만㎡(약 3만평)를 말한다.
또한 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정한 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지도 감면을 배제하고 있다. 감면방법은 당해 농지의 양도로 인하여 발생한 양도소득세의 100%가 감면되며 이에 따른 농어촌특별세도 비과세된다.
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자료출처 : http://www.ALLReport.co.kr/search/detail.asp?pk=11010136&sid=ddangkung&key=
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