부동산학 자료 토지의 인문적 특성
[부동산학] 토지의 인문적 특성 - 미리보기를 참고 바랍니다.
토지의 인문적 특성
1. 용도의 다양성
토지는 주택지, 상업지, 공업지, 농장, 목장 및 임야 등 여러 가지의 용도(用途)로 이용할 수가 있다. 이와 같이 토지는 일반재화와 달리 그이용성이 다양한 것이다. 이처럼 토지의 용도가 다양적(多樣的)이기 때문에 그 용도상 수 개의 토지가 동시에 경합하는 일이 많을 뿐 아니라 다른 용도로서의 전환도 가능하여 사랑들은 토지의 최적한 용도로서 최유효이용(最有效利用)의 용도를 모색하게 되는 것이다. 이는 그 토지의 재산상의 가치를 증대시키는 요인이기도 하다. 예로서 도시주변 근거리에 위치한 농지나 임야를 택지로 용도를 변경함으로서 그 토지의 최유효이용에 따라 지가(地價)를 높일 수 있는가 하면 맨션의 경우 일층은 상점(商店)으로 이층 이상은 주거용으로 이용한다든가 하는 용도의 병존도 가능한 것이다. 이러한 것은 부동산 용도의 다양성(用途의 多樣性)에 따라 최유효이용을 도모함으로써 그 재산의 경제적 가치를 향상시키는 요인이 되는 것이다.
2. 사회적 ? 경제적 ? 행정적 위치의 가변성
토지는 사회적 ? 경제적 ? 행정적인 발전에 따라 그 위치의 사회적 ? 경제적 ? 행정적인 변화를 가져오게 된다. 즉, 도시에서 근거리에 떨어져 있는 광대한 임야가 있다면 휴일에 등산객이 가보는 정도의 조용한 곳이다. 그러던 어느 날 국토개발계획으로 임야에 측량을 하여 말뚝을 박고 고속도로를 건설하기 위한 자재를 운반할 통로가 만들어지고 그 연변에 신도시가 개발되면서 새로운 역(驛)이 생기고 도시계획에 의거하여 광장, 도로, 상업용지, 주택지 등이 조성된다. 그리하여 조용했던 토지 또는 임야가 새로운 뉴타운(New Town)이 되면서 5시간대의 등산로였던 거리가 1시간이면 갈 수 있게 되었다. 따라서 평당 5,000원 미만의 임야가 하루 아침에 100만원 이상의 재산으로 평가된다. 보행으로 5시간 걸리던 이곳의 지리적 위치는 변함이 없으며 재산의 물리적 규모 또한 부증(不擔)이다. 그러나 고속도로가 개통되고 신도시(新都市)가 건설됨으로서 교통상의 소요시간은 단축되었다. 즉, 시간거리는 물론 의식 및 실측거리 또한 그만큼 가까워진 것이다.
그리고 새로운 역(驛)이 생기고 뉴타운(New Town)이 건설됨으로써 이 토지는 이전의 임야로부터 정착인구 수십만의 도시로 발전하게 되어 사회적 ? 경제적 ? 행정적인 입지조건(立地條件)이 크게 달라지게 되었다. 이것이 인간적 노력인 개발 또는 건설기능 등에 의한 인문적 특성으로서의 입지조건의 가변성(可變性)인 것이다. 이처럼 토지의 자연적 특성과인문적 특성에 의하여 자기가 소유하고 있는 토지에는 어떠한 효용이 다양성과 가변성이 있는 가를 검토해 보는 것도 토지가 갖는 인문적 특성으로서의 토지거래 및 관리에 매우 중요한 의미를 갖는다. 만약 임야에 건물 1동을 건축하여 임대하려 했다던가 평당 100만원의 땅에다 판자집을 지었다면, 그것은 유용한 부동산활용이 못된다.
토지 소유자는 항상 토지이용의 다양성을 고려하여 고도로 이용할 아파트나 임대 맨션의 건설을 연구하여야 한다.
고속도로변에 인터체인지가 생기면 그 토지의 경제상 ? 유통상의 입지조건이 변하여 진다. 또 소비지 부근의 경작농토보다는 임대창고를 건설하여 운용한다든가 하는 것은 토지의 이용효율을 높이게 되는 것이다. 토지의 인문상의 특성을 다만 이해하고만 있어서는 아무런 의미가 없다. 자기의 재산인 토지에 다양성, 가변성에 대한 어떠한 가능성이 있는가 하는 것을 염두에 두고 재산을 관리하여야 할 것이다. 이처럼 입지의 가변성은 대체적으로 도시의 발전에 따라 사회적 ? 경제적 ? 행정적 변화에 의하여 발생하는 것이다. 즉, 주택지가 환경의 변화에 따라서 슬럼(Slum)화하는 경우는 사회적 위치의 변화이며, 보통 상업지가 수익성의 증대로 인하여 고도 상업지화 하는 경우는 경제적 위치의 변화이다. 그리고 이러한 사회적 ? 경제적인 위치의 변화는 또한 도시지역으로 편입되어 행정적 위치도 변화시키게 된다.
3. 합병 및 분할의 가능성
토지는 지적도상(地籍圃上) 분할(分割)하고 합필(合筆)할 수 있는 가능성이 있다. 즉 토지는 소유자 또는 이용자의 편의에 의하여 구획(분할 또는 분필)될 수 있으며, 필요에 따라 이를 다시 합병(合倂)할 수도 있는 것이다.
이러한 토지의 분할과 합필은 그 용도에 따라서 할 수 있지만 이는 일정한 행정절차(행정상의 규제 ; 공법상의 규제)에 의하여 지적공부상에 정리를 하여야 한다는데 유의하여야 할 것이다.(예 ; 대지면적의 최소한도 : 건축법 제39조의 2) 즉 토지를 분할이용 하고자 하는 경우에는 측량사에 의하여 분할측량을 하여 그 분할측량도에 따라서 담당 행정관서에 분할신고를 하여야 하며, 합필(合筆)의 경우도 합필된 토지의 등기부등본과 합필표시를 한 지적도를 첨부하여 합병신고(合倂申告)를 하여야 한다. 그러나 합필의 경우 합필할 토지가 서로 경계에 연접되어 있어야 하고, 또 그 토지들의 지목(地目)이 동일하여야 한다. 이와 같이 토지의 인문적 특성은 가변적이고 신축성이 있는 것이다. 또한 자연적인 토지는 부동(不動)하고 불변(不變)한 것이지만 인문적 특성은 토지가 인간의 지배와 활동에 의하여 가변적인 성격을 지니고 있다는 것이 특색이다. 따라서 이 이론은 토지의 "용도의 다양성"을 지원하는 특성으로 토지의 합병 ? 분할을 행하여야만 토지의 `최유효이용`이 된다는 뜻이다.
4. 희소성
토지는 공급이 원활하지 못하면 희소성(稀少性)을 발휘한다. 토지나 그 공간자체는 실제로 희소성이 없으나 어떤 주어진 특정용도나 특정입지는 비교적 공급이 불충분하기 때문에 이용경쟁이 생겨 희소성 문제가 생긴다. 희소성은 대개 도시 토지이용에 있어서 발생되는데, 특정용도나 특정입지의 토지 공급이 일반적으로 불충분하기 때문이다. 그러나 토지가 부족해도 전혀 대응책이 없는 것은 아니다. 오늘날 공업화건축을 통해 토지(공간)을 좀 더 집약적으로 이용(more intensive use) 할 수 있기 때문이다.
한편 토지의 제한된 물리적 공급량에 비해 늘어만 가는 인구에 대한 염려는 역시
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자료출처 : http://www.ALLReport.co.kr/search/detail.asp?pk=10972180&sid=qjfRnf777&key=
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